Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости: актуальный регламент

В текущих экономических условиях сокращение операционных расходов – один из ключевых факторов повышения эффективности. Одним из направлений работы в этом отношении является оспаривание кадастровой стоимости (далее – КС) объектов недвижимости. За последние годы оно прочно вошло в жизнь собственников и арендаторов коммерческой недвижимости, ориентированных на оптимизацию имущественных налогов и арендных платежей, а также снижение стоимости приобретаемых земельных наделов.

Только за первое полугодие 2022 года в суды попало 5332 иска об оспаривании КС. К концу июня судебные инстанции успели рассмотреть 1891 иск, причём в 93,18% случаях решения были вынесены в пользу заявителей.

Однако, несмотря на позитивную статистику, у правообладателей объектов недвижимости всё ещё остаются сложности:

• важно не просто оспорить КС, а снизить до предельно низкого уровня – это зависит от грамотности аргументации о справедливой рыночной стоимости объекта или наличии расчётных ошибок при определении КС;
• своевременность подачи заявления, чтобы снизить размер обязательных платежей на более длительный период;
• постоянное изменение законодательной базы, требующее трудозатрат на мониторинг законов.

Решить все эти задачи можно путём привлечения профессионального юридического партнера для сопровождения процесса оспаривания КС.

Как определяется кадастровая стоимость объектов

Данную сферу курирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а непосредственно кадастровой оценкой занимаются специализированные бюджетные учреждения субъектов РФ (ГБУ).

Задача этих органов – регулярно и планомерно переоценивать все объекты недвижимости в России. Так, в 2022 году должны быть переоценены все земельные участки, в 2023 – все объекты капитального строительства и отдельные помещения.

ГБУ проводит оценку своими силами и по её итогам готовит предварительный отчёт о результатах, который проверяется Росреестом и публикуется на официальном сайте ведомства.

Далее у правообладателей объектов недвижимости есть время на выдачу замечаний к такому проекту отчёта, это негарантированный, но всё-таки шанс отстоять свои интересы на ранней стадии. После истечения регламентного срока на сбор замечаний утверждается и публикуется финальный отчёт, а данные о новой КС вносятся во все базы.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспаривать КС вправе заинтересованные лица – собственники объектов недвижимости, а также и арендаторы, если размер арендных платежей зависит от величины КС.

На сегодняшний день есть 2 пути корректировки кадастровой стоимости:

1. Оспаривание КС для её установления в размере рыночной стоимости

Порядок действий:

• заказать отчёт об оценке рыночной стоимости;
• обратиться с заявлением об оспаривании КС и приложенным отчётом в уполномоченный орган:

- с 01.01.2023 – в ГБУ во всех регионах России, причём такое досудебное обращение обязательно (оценка в отчёте должна быть проведена в пределах 6 месяцев до подачи заявления);
- до 01.01.2023 – в ГБУ в обязательном порядке, если оно уже создано в регионе, или в комиссию в добровольном порядке, если субъект пока не перешёл на новый порядок рассмотрения заявлений бюджетным учреждением (оценка в отчёте должна быть проведена на дату определения завышенной КС).

• при отказе ГБУ или комиссии в пересмотре стоимости придётся обращаться в суд с исковым заявлением об оспаривании решения органа и установлении КС объекта в размере рыночной (если в регионе пока работает комиссия – её можно миновать и сразу инициировать оспаривание КС в суде).

Как показывает практика, пока судебный порядок является практически безальтернативным вариантом, поскольку ГБУ и комиссии отказывают подавляющему большинству заявителей.

В случае успешного оспаривания КС новая стоимость устанавливается с начала года, в котором было подано заявление, и действует до проведения следующей государственной кадастровой оценки или изменения характеристик объекта.

Нужно также учитывать, что по новому регламенту оспаривания через ГБУ сниженная КС на уровне рыночной устанавливается не ранее даты постановки объекта на кадастровый учет.

2. Исключение ошибок, допущенных при государственной кадастровой оценке

Типичные ошибки, которые допускают государственные оценщики при поточной обработке большого массива материалов об объектах недвижимости:

• использование неверных сведений об объекте;
• непринятие во внимание всех индивидуальных особенностей объекта;
• технические неточности, арифметические ляпы и даже опечатки.

Порядок действий при обнаружении такой ошибки:

• подготовить заявление с правильным расчётом и материалами, обосновывающими правоту правообладателя;
• подать заявление в ГБУ;
• в случае отказа ГБУ – обратиться в суд с иском об оспаривании решения органа.

Заявление об исправлении ошибок может быть подано в бюджетное учреждение в течение 5 лет с момента внесения в ЕГРН некорректных данных.

В ряде случаев после устранения ошибок КС также остаётся завышенной. В этом случае необходимо продолжить оспаривание путём приведения кадастровой стоимости к рыночной величине.

Комплексное сопровождение – залог успеха

Компетентность и богатый практический опыт оценщика позволяют подготовить убедительное обоснование минимально возможной кадастровой стоимости, которое принимается сотрудником ГБУ или судом.

Максимально быстрый и гарантированно успешный результат обеспечивает комплексная правовая помощь. Юрист, сопровождающий проект оспаривания кадастровой стоимости, адекватно оценивает ситуацию, выдаёт точные инструкции оценщику и правильно преподносит результаты его работы при досудебном и судебном урегулировании спора.

Юристы и оценщики компании «ДДХ – Кадастр и Консалтинг» работают в тесном взаимодействии и защищают интересы клиентов на всех стадиях оспаривания кадастровой стоимости, добиваясь внушительной экономии их средств даже в сложных случаях.

Наша задача – разработать оптимальную правовую стратегию и обеспечить её реализацию «под ключ» вплоть до внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости.