Порядок кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимость

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учёт и регистрация права собственности

Правильно внесенные сведения об имуществе компании в ЕГРН – одно из важнейших условий юридической безопасности деятельности бизнеса.
Для этого собственник (пользователь) имущества должен поставить объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать свои права на него.
На сегодняшний день данная проблема актуальна для широкого круга компаний, бизнес которых связан с оборотом объектов недвижимости и управлением ими, а также для организаций, использующих объекты недвижимости в своей операционной деятельности – от торговых и офисных площадей до складских и промышленных комплексов.

С незарегистрированной в надлежащем порядке недвижимостью связано множество рисков:

• срыв коммерческих проектов и сделок по реализации объектов – продажи, сдачи в аренду и др.;
• наложение запрета на эксплуатацию и приостановка коммерческой деятельности;
• оспаривание права собственности третьими лицами;
• снижение качественных характеристик и потенциала земельных участков в результате наложения градостроительных ограничений либо их частичного захвата владельцами смежных площадей;
• в худшем случае – полная утрата объекта.

Юридически грамотное оформление недвижимого имущества может обеспечить лишь профессионал, который предложит оптимальную дорожную карту работ, подготовит документы и сумеет, при необходимости, оказать квалифицированную консультационную и юридическую поддержку, отстоять интересы заказчика при возникновении вопросов к документам со стороны государственных регистраторов.

Правила и нормы, регулирующие сферу оформления объектов недвижимости

Процедура кадастрового учёта недвижимости и регистрации прав на неё регламентируется следующими нормативными документами:

- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.12.2021 № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»;
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».

Единым государственным органом, отвечающим за кадастровый учет и регистрацию прав, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в обязанности которой входит ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и актуализация сведений в нём.
Кадастровые работы по подготовке документов для кадастрового учета проводят кадастровые инженеры – аттестованные специалисты в области изготовления технических и межевых планов. Кадастровый инженер выполняет не только техническую работу, но и помогает сформировать полный комплект документов для подачи заявления в Росреестр.

Как осуществляется постановка на кадастровый учёт и регистрация прав

Для оформления объекта недвижимости необходимо подать заявку в Росреестр. Целью обращения может быть одновременная постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности на объект, хотя в ряде случаев требуется только одна из операций:

- постановка на кадастровый учёт без регистрации прав – когда объект создан, но собственника у него пока нет;
- регистрация прав – когда у объекта появляется или меняется владелец, при этом в описании объекта никаких изменений не происходит.

Заявление в Росреестр подается по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

На этом этапе самая ответственная задача – подготовить пакет приложений к заявке, от содержания которых будет зависеть решение ведомства: внесение данных об объекте в ЕГРН, приостановка или полный отказ в оказании услуги.

Состав приложений:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – для регистрации права. Такими документами могут быть: договоры купли-продажи, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, декларации, судебные решения и т.д.
2. Межевой или технический план – для постановки на учет, внесения изменений в сведения об объекте.
3. Акт обследования – для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета.
4. Дополнительно могут потребоваться иные документы (государственные акты, технические паспорта и т.д.), которые владелец объекта недвижимости должен предоставить самостоятельно.

Подать заявление и приложения сегодня можно через МФЦ, в филиале Кадастровой палаты или в личном кабинете на сайте Росреестра. Подробный регламент подачи документов и сроки оказания услуг описаны на сайте ведомства.

Причины приостановки или отказа Росреестра

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» содержит более 60 оснований, позволяющих Росреестру приостановить постановку на кадастровый учёт и(или) регистрацию прав на объект недвижимости, в том числе:

1. Связанные с составом заявки и правоустанавливающими документами:

• не подтверждено или признано судом недействительным право заявителя на объект недвижимости;
• оформление или содержание документов не соответствует требованиям закона;
• уже зарегистрированные права противоречат заявленным, или объект в принципе не подлежит постановке на кадастровый учёт и регистрации в чью-то собственность;
• обращение по тому же объекту подало другое лицо, а решение по его заявлению пока не принято;
• к заявлению не приложены необходимые документы, или они оказались недостоверными, или Росреестр не смог получить нужные сведения по межведомственному запросу.

2. Связанные с физическим состоянием объекта и его графическим описанием

• назначение объекта не соответствует ВРИ или целям предоставления земельного участка, на котором он расположен;
• обнаружены пересечения с границами других объектов и неразрешенных зон;
• возникают необъяснимые и недопустимые расхождения в площади и других сведениях об объекте с ранее имевшимися в ЕГРН данными или утвержденной проектной документацией;
• не обеспечен доступ к образуемому земельному участку или соседним с ним наделам с земель общего пользования;
• размер нового участка не соответствует нормативам о предельных допустимых площадях (минимальной и максимальной);
• участок образован из частей различных категорий земель;
• не соблюдены законные требования к установлению границ земельного участка;
• помещение в здании выделено с нарушениями закона;
• планы составлены неточно: допущены ошибки при идентификации координат объекта, не соблюдены законные правила проведения кадастровых работ и оформления их результата.

Росреестр возобновит оказание услуги после устранения выявленных проблем. На это законом отведен ограниченный срок – в большинстве случаев от 1 до 3 месяцев.
Если же в указанный период заявитель не устранит выявленные ведомством препятствия, в постановке объекта на кадастровый учёт и регистрации прав на него будет отказано.

Как гарантированно не столкнуться с отказом?

Для гарантии успешного исполнения заявки в Росреестре рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов, которые:

• не только отлично разбираются в профильном законодательстве, но и имеют практический опыт работы со сложными объектами и нестандартными ситуациями;
• компетентны в проведении полевых работ и камеральной обработке их результатов;
• имеют опыт защиты интересов собственника в апелляционных комиссиях Росреестра.

Лучшее решение – это комплексная услуга, ориентированная на конечный результат, то есть на выписку из ЕГРН, содержащую актуальные сведения об объекте.

Компания «ДДХ – Кадастр и Консалтинг» берется за выполнение работ, ставя перед собой финальную цель получения положительного решения Росреестра по заявке и внесения сведений в базу Единого государственного реестра недвижимости. При этом совершенно неважно, в каком субъекте РФ находится имущество клиента.

Приглашаем к нам на консультацию, в ходе которой наши специалисты детально разберут Вашу ситуацию и предложат оптимальную дорожную карту для достижения желаемого результата.